Czy warto inwestować w condohotele i aparthotele? Analiza zysków i ryzyka

Wysokie stopy procentowe zachęcają Polaków do trzymania oszczędności na lokatach bankowych. Fundusze pieniężne oraz obligacji również zaczynają przynosić coraz lepsze zyski. W obliczu inflacji i zmieniającego się rynku, naturalnie pojawia się pytanie: czy kupno apartamentu w hotelu zwanym condohotelem lub aparthotelem to wciąż dobry pomysł?

Czy warto inwestować w condohotele?

Condohotele funkcjonują w taki sam sposób jak tradycyjne hotele, a jedyną różnicą jest to, że właścicielami poszczególnych pokoi są osoby prywatne. Za wynajem właściciel pokoju otrzymuje z góry określony czynsz lub czerpie zyski stosownie do dochodu generowanego przez hotel. Jest to model biznesowy, który od lat przyciąga inwestorów szukających alternatywy dla mieszkań na wynajem, jednak jak zawsze – najważniejszy w inwestowaniu jest czas i dobre aktywa, dlatego warto dokładnie przeanalizować, co kupujemy.

Czym różnią się Aparthotele?

W aparthotelach oferowane są apartamenty z kuchnią, najczęściej pełnią rolę wakacyjnego domu (aparthotele nie muszą mieć zaplecza gastronomicznego czy rekreacyjnego, typu SPA, basenu, itp.). Czy taka inwestycja w Polsce jest opłacalna?

Analiza inwestycji w condohotele oraz aparthotele

Pierwsza rzecz na którą ja zwracam uwagę analizując dany rynek, to pęd tłumu. Od wielu miesięcy w mediach, portalach czy na bilbordach “wyskakują” reklamy coraz to nowszych apartamentowców z gwarantowanym zyskiem a to znak, że rynek jest już trochę “przegrzany”. Jedna budowa jest oddana do użytku, momentalnie powstaje już nowy condohotel. Czy rynek jest aż tak chłonny? Nie sądzę. Wydaje się, że napędzający się boom utworzy w pewnym momencie bańkę i na rynku utrzymają się tylko te najlepsze – najbardziej funkcjonalne inwestycje.

Inwestowanie w condohotele – ważna dobra selekcja

Każdą inwestycję w aparthotel lub condohotel trzeba rozpatrywać osobno, natomiast jako całość jest to już rynek bardzo drogi. Ceny za niewielkie apartamenty osiągają absurdalne rozmiary, które mają niewiele wspólnego z wartością rynkową. Coraz częściej zdarzają się sytuacje, w której po sprzedaży wszelkich pokoi w hotelowcu operator przestaje zarządzać inwestycją, zostawiając właścicieli samych. Bez zarządcy (znam przypadki że zamykane są restauracje, baseny i inne punkty rekreacyjne) ceny lokali spadają nawet o 30%.

Na co uważaj inwestując w condohotel?

Największy interes jest na sprzedaży condohotelu z nadziejami na zyski (marża +50%), dlatego często najdroższe inwestycji łączy się z gwarancją zysku przez jakiś czas (np. 2 lata). Taka inwestycja jest promowana do czasu, aż skończy się czas gwarantowanego zysku (później promocja obejmuje coraz to nowsze inwestycje). Po określonym czasie promocji hotelowiec albo na siebie zarabia albo operator rezygnuje z jego promocji (w końcu kluczowym zadaniem jest sprzedaż pokoi, wynajem jest tylko dodatkiem do usługi, a umowa jest podpisywana zwykle na konkretny czas w możliwością przedłużenia).

Jak wybrać dobry condoholet lub aparthotel?

Inwestycja w aparthotele oraz condohotele z pozoru prosta (często gwarancja 8% zysku) jest o wiele bardziej skomplikowana niż nam się wydaje. Inwestując musimy znaleźć wyjątkową i tanią w ofertę w miejscu, gdzie rynek jeszcze nie jest przegrzany. Należy wiedzieć, że za 10 lat wartość hotelowca będzie spadać, a na rynku powstaną coraz to nowocześniejsze nowe inwestycje.

8% zyski w skali roku czy to na pewno 8%?

Wybierając inwestycję należy zwrócić uwagę na lokalizację, czyli miejsce gdzie z chęcią będziemy jeździe oraz stałą rentowność. Plusem obecnej sytuacji jest fakt, iż deweloperze muszą oferować stałe stopy zwrotu na poziomie ok. 8%, by konkurować np. z bezpieczniejszymi alternatywami, jak choćby inwestowanie w obligacje skarbowe czy lokatą bankową. Umowa jest podpisywana zwykle na 10 lat i jeżeli hotel będzie zarabiał, to przez taki czas otrzymamy rentowność na poziomie 8%. Lokata bankowa obecnie jest atrakcyjna, ale poziom 7% nie zostanie utrzymany przez 10 lat.

8% jest to kwota brutto od której musimy odliczyć podatek. Dodatkowo zwykle gwarantowane 8% obejmuje cenę za apartament netto (bez wyposażenia – tutaj sprytny ruch deweloperów, zmniejszający rentowność), więc realnie zostaje nam ok. 6% rocznie z ceny apartamentu. Dodatkowo dochodzą nam opłaty (czynsz), który w dobrym hotelowcu mieszczą się w granicach 600-800 złotych (kolejny koszt dla inwestora), ubezpieczenie oraz podatek od nieruchomości (raz w roku).

Porównując oferty z gwarantowanym zyskiem (często jest to 8%) zauważymy, że są one droższe (jakby miały wliczoną marżę na gwarantowany zysk). Po kilku latach wartość naszego apartamentu może spadać, potrzebne będą również remonty (choć zwykle finansuje je operator). Za 10 lat w cenie będą nowsze, inne inwestycje. Cena w starszych condohotelach (już mniej funkcjonalnych) będzie spadać, jak to na rynku wtórnym condo oraz aparthopteli często bywa.

Co po 10 latach inwestycji?

Gwarantowany zysk po czasie umowy się skończy – co wtedy? Inwestycja może nie być już aż tak reklamowana (pompa pójdzie w nowe inwestycje z gwarantowanym zyskiem). Zwykle dzielimy się z operatorem zyskiem za wynajem (często 70/30) – operator zajmuje się wynajmem, sprzątaniem, naprawami, itp.

Często oferty mają zapis w umowie, na której możemy przedłużyć umowę w systemie 10 + 10 lat. Operator nie zagwarantuje nam natomiast 8% rentowności na kolejne 10 lat – musimy liczyć się z tym, iż ponowna oferta będzie słabsza.

Jak wybrać ofertę apart lub condohoteli?

Przede wszystkich wybierajmy miejsce, gdzie nie ma już 20 tego typu inwestycji. Kluczowa jest lokalizacja, cena zakupu lokalu, standard oraz to, kto zarządza danym condohotelem. Ofert jest bardzo wiele, ceny też różne (od 10 tysięcy do nawet 24 tysięcy za metr kwadratowy). Ważna jest funkcjonalność, która zapewni komfort wypoczynku nawet w przypadku braku pogody – co w Polsce jest dość ważne). Inwestor powinien wybierać inwestycję, w której do kupienia jest konkretny apartament z osobną księgą wieczystą. Ważne jest finansowanie (własne, nie z wpłat klientów). Znane są przypadki, w których inwestycje nigdy nie zostały dokończone.

Stały zysk

Rentowność na poziomie 8% (choć faktycznie będzie to ok. 6%) nie jest zła. Oferta ze stałą rentownością na 10 lat pozwoli mieć dodatkowy dochód. W perspektywie ok. 10 lat możemy liczyć na zwrot ok. połowy wartości kapitału potrzebnego na zakup lokalu. W tym czasie wartość naszego lokalu nie powinna zmaleć, a w czasach szczególnych (inflacji) taki zakup przetrzyma wartość majątku.

VAT można odzyskać

Jeżeli podpiszemy umowę z operatorem na co najmniej 10 lat, to VAT za kupno apartamentu (23%) można odzyskać. Powinniśmy więc wybierać umowę, która umożliwia zwrot VAT.

Własny urlop

Dodatkowym plusem jest kupno condohotelu w miejscu, w którym będziemy wypoczywać. Jeżeli inwestycja nie będzie przynosić oczekiwanego zysku a obłożenie nie będzie takie jak oczekujemy, to przynajmniej będziemy mieć lokal na wakacje własne lub rodziny. Czasami zapewnienie urlopu najbliższym jest równie ważne jak zyski z wynajmu, dlatego planujemy zakup w miejscu, gdzie lubimy jeździć. Należy więc sprawdzić zapisy dotyczące możliwości korzystania z nieruchomości przez właściciela. W condohotelach czas, w którym właściciele mogą odpocząć u siebie, wynosi zwykle od dwóch do czterech tygodni w roku. Coraz częściej są to dwa tygodnie w tzw. “top” czasie (wakacji czy świąt).

Podsumowanie

W ocenie szans danej inwestycji musimy więc brać pod uwagę wiele zmiennych, bowiem sam rynek wykazuje już cechy “przegrzania”. Za kilka lat wiele inwestycji zniknie z rynku – taka natura dużej konkurencji.

Inwestycję w condohotel można polecić osobą, która chcą dywersyfikować kapitał. Umowa musi być dobra (rentowność 7-8%, umowa na co najmniej 10 lat, która umożliwi odzyskanie VAT). Rentowność nie powinna być jedyną zmienią – tak samo ważna jest pasja, do miejsca w które My i Rodzina lubimy jeździć. Warto jednak pamiętać, że nie jest to jedyna droga – jak uzyskać dochód pasywny z funduszy akcji to temat, który również warto zgłębić, szukając alternatywy dla angażującego zarządzania nieruchomościami.

Inwestycję w condohotel nie należy traktować wymiennie z funduszami inwestycyjnymi. Te drugie powinny stanowić podstawę budowania majątku, natomiast condohotel może stanowić dodatkowy miesięczny dochód oraz służyć jako miejsce dobrego wypoczynku.