Sytuacja, w której średnie oprocentowanie depozytów jest na dramatycznie niskim poziomie, zaś inflacja jest najwyższa od lat oznacza, iż pieniądze trzymane w banku nie mają prawa zyskać realnie na wartości. Sytuacja nie zmieni się w kolejnych latach, bowiem jest ona korzystna dla Rządu – jest pandemia, więc klasa średnia (praktycznie wszyscy) zapłacimy za kryzys. W wielu bankach opłaty za obsługę rachunku są już wyższe niż odsetki od depozytów. Klient płaci więc bankowi za użyczanie własnego kapitału.
Inflacja – gdzie jesteśmy?
A będzie coraz to gorzej (dla nas) – weszliśmy w cykl inflacyjny. Dobrym wskaźnikiem jest cena miedzi oraz innych surowców. Zaordynowana nam przez Narodowy Bank Polski polityka głęboko ujemnych realnych stóp procentowych będzie trwać, bo jest korzystna dla Rządu. To gigantyczny ukryty podatek, o którym niewiele się mówi – są inne ważniejsze tematy.
Aktywa antyinflacyjne
O aktywach antyinflacyjnych pisaliśmy już kilka razy. Podstawę powinny stanowić fundusze inwestycyjne – można tak zarządzać, by fundusze przynosiły średni dochód ok. 15% rocznie. To jest możliwe, bowiem ten wynik portfel Funduszowe.pl uzyskał w trudnych czasach – od roku 2007.
To mogą być akcje – najlepiej spółek dywidendowych. Ale na akcje i analizy potrzebujemy sporo czasu, opłaty także mogą być droższe.
Metale szlachetne to także aktywa antyinflacyjne. Inwestowanie w złoto ma plusy i minusy, ale złoto w kolejnych latach co najmniej zachowa swoją wartość.
Waluty obce? Myślę, że kiedyś. Na teraz zbyt ryzykowne.
Dziś jednak będzie trochę o nieruchomościach.
Ziemia jest dobrym rozwiązaniem, ale długoterminowym. Kupić i trzymać jako majątek przez 20 lat. Nie stanowi problemu, koszty utrzymania niewielkie (podatek).
Condohotele – czy są dobrym rozwiązaniem?
I tak i nie. Wszystko zależy od tego, jak się inwestuje i jakie umowy zawiera. Jest wiele pułapek, zyski nieporównywalnie mniejsze od funduszy akcyjnych (zarabia przede wszystkim deweloper), ale condohotel też może być sposobem na zarobek – jak kiedyś lokata bankowa. Na co jednak zwracać uwagę?
Zakup musi poprzedzać bardzo wnikliwa analiza ryzyka i możliwych zysków. Opłacalność wakacyjnego apartamentu zależy bowiem od wielu czynników.
Po pierwsze – nie ma czegoś takiego jak gwarantowany zysk. Wystarczy popatrzeć na pandemiczny rok 2020…
Które lokalne wybierać?
Możemy natomiast kupić lokal w atrakcyjnym (dla nas) położeniu. Nie zapłacimy tanio – nie ma takiej opcji. Najlepsze lokalizacje znanych marek są drogie. Mamy natomiast wartość (którą łatwo sprzedać) oraz możliwość zysku. Realny zysk najlepszych inwestycji wynosi ok. 6% (jeżeli chcemy mieć zagwarantowany także pobyt właścicielski).
Inflacja wynosi 4%, zysk 6%? Kluczowa sprawa – musimy zagwarantować sobie w umowie indeksowanie stałego zysku o wskaźnik inflacji GUS. Wielu deweloperów nie ma w umowie tego punktu, wprowadzają go dopiero na życzenie klienta. To bardzo ważne, bowiem za 10 lat Twoje 6% będzie realnie warte procent 3-4…
Koszty: także istnieją. Podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, a przy umowach podziału zysku nawet czynsz oraz inne opłaty.
Bardzo istotną kwestią więc jest kupno condohotelu od sprawdzonego operatora (niektóre inwestycje w ogólne nie powstaną), w dobrej lokalizacji (tylko te przetrwają za parę lat). Z lokalu powinniśmy korzystam My oraz nasza rodzina. Dobrym pomysłem jest inwestycja w wakacyjny lokal, który ma przynosić stały dochód, ale w razie sytuacji będzie naszym miejscem na wakacje. Operator będzie zarządzał, dopóki będzie mu się to opłacać. Nikt nie prowadzi akcji charytatywnej, dlatego w gorszych lokalizacjach po upływie umowy zostanie nam lokal bez zarządcy.
Jak to jest z tym Vatem?
Obecnie na rynku zawierane są umowy na 10 lat. Stawkę Vat (aż 23%) można teoretycznie wtedy odliczyć (tak przekonują deweloperzy). Można znaleźć także interpretację prawną:
W przypadku osób fizycznych, które zainwestowały w condohotel, ale nie prowadzą działalności gospodarczej, zgodnie z ustawą o VAT, mają możliwość odliczenia podatku VAT. Wynika to bezpośrednio z art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.
Czy tak jest w istocie? Może ktoś z Was odliczał VAT jako osoba fizyczna – prośba o podzielenie się wiedzą w komentarzach.
Odliczenie VAT to zwrot aż 23%. Są jednak też minusy – trzeba złożyć odpowiedni druk w Urzędzie Skarbowym i co najmniej 10 lat co miesiąc ten Vat odprowadzać (wystawia się wtedy fakturę VAT deweloperowi). Lokal ma być przeznaczony na wynajem, więc tylko sporadycznie możemy z niego korzystać (także za umowną opłatą).
Condo hotele, czy warto?
Czy więc warto? Pod pewnymi warunkami tak. Nie ma tu dużych zysków, ale mogą one oscylować wokół 5-6%. Lepiej zapłacić trochę więcej za lokal, ale mieć sprawdzonego dewelopera i operatora, dobrą lokalizację. Mamy też 14-30 dni dla siebie i rodziny. Szczególnie jest to argument dla emerytów, którzy poza sezonem mogą spędzać ten czas w górach lub nad morzem. Jeżeli stały zysk, to tylko indeksowany o inflację.
Cykl:
W mojej opinii ceny condohoteli będą jeszcze rosły, aż do boomu. Potem na rynku przetrwają tylko najciekawsze i najbardziej użyteczne hotele. Więcej o cyklu przeczytasz tutaj: Kiedy koniec hossy nieruchomości.
Treści Premium (analizy Premium oraz Portfele Funduszowe.pl) są tylko dla naszych Abonentów. Chcesz dostęp?
Czuj się całkowicie bezpiecznie. W ciągu 30 dni możesz zrezygnować i odzyskać cały abonament.
Zaloguj się lub wykup abonament:
