Rynek nieruchomości w Polsce w ostatnich latach charakteryzuje się dynamicznymi zmianami cen. Szczególnie było to widoczne w czasie pandemii, gdzie wzrost inflacji spowodował znaczące wzrosty nieruchomości.
Zbliża się szczyt na rynku nieruchomości
Ceny nieruchomości w Polsce od lat budzą duże zainteresowanie zarówno inwestorów, jak i osób planujących zakup własnego mieszkania. Dynamika wzrostu cen mieszkań zależy od wielu czynników, w tym sytuacji gospodarczej, polityki państwa oraz warunków demograficznych.
Inflacja i stopy procentowe
Jednym z kluczowych czynników wpływających na ceny mieszkań jest inflacja. Wzrost cen towarów i usług oznacza także wyższe koszty budowy oraz spadek wartości pieniądza. Skłania to inwestorów do lokowania kapitału w nieruchomości. Ponadto, wysokość stóp procentowych ustalanych przez Narodowy Bank Polski ma ogromne znaczenie – niskie stopy sprzyjają tańszym kredytom hipotecznym i zwiększają popyt, podczas gdy wysokie stopy mogą go ograniczać.
|
Nic nie obiecujemy (poza rzetelną informacją o rynkach finansowych). Podaj swój e-mail, zagłęb się w rynki finansowe i podejmuj samodzielnie dobre decyzje inwestycyjne. Zapisuję się. |
W ostatnich latach mieliśmy wysoką inflację (zwłaszcza w czasie pandemii). Skutkiem inflacji (i wtedy niskich stóp procentowych) był mocny wzrost cen na rynku nieruchomości. Obecnie inflacja ma być stabilna (przedział 3-5%) a stopy procentowe co najmniej do jesieni pozostaną na wyższym poziomie.
Jeżeli wchodzimy w fazę wyższych stóp oraz ograniczonej inflacji, to ceny nieruchomości mogą pozostać stabilne.
Popyt i podaż na rynku mieszkaniowym
O cenach nieruchomości decydują prawa rynku, a więc popyt oraz podaż. Obecnie w Polsce wciąż jest spory popyt na mieszkania. Ten popyt wynika z demografii, ale również z udziału w rynku obcokrajowców. Popyt na kupno i wynajem mieszkań został zwiększony w czasie wybuchu wojny na Ukrainie. Ponad milion Ukraińców w Polsce wpływa na ceny mieszkań.
Czy czasem jednak nie mamy sytuacji, w której sporo czynników wpływających na wzrost cen mieszkań jest już za nami? Ewentualne zakończenie wojny może spowodować powrót części Ukraińców do kraju. W kolejnych latach popyt Polaków też będzie się zmniejszał, bowiem według prognoz liczba ludności w Polsce ma się zmniejszać. Popyt będzie coraz mniejszy (ze względu na mniejszą liczbę osób w wieku produkcyjnym).
Ten rok już wyhamuje ceny?
W poprzednim roku ceny nieruchomości drożały, choć impet wzrostu malał. W tym roku ceny nieruchomości powinny pozostać stabilne. Sprzyjać temu będzie schłodzenie popytu i odbudowa podaży. Niepewność związana z nowym programem mieszkaniowym czy utrzymujące się wysokie stopy procentowe to czynniki zmniejszające popyt.
W czasie stabilnej inflacji, wysokich stóp procentowych, braku kolejnego „zastrzyku” popytu obcokrajowców, ceny nieruchomości pozostaną stabilne. Obecnie indeks Urban pokazuje, że niewielki spadek cen już teraz jest faktem:
Za kilka lat ceny nieruchomości zaczną spadać
Jest pewien czynnik, który spowoduje spadek cen nieruchomości w niedalekiej przyszłości. Demografia Polski od lat wskazuje na starzenie się społeczeństwa i malejącą liczbę osób aktywnych zawodowo. Według prognoz GUS, w nadchodzących dekadach liczba osób w wieku produkcyjnym będzie spadać, od mniej więcej 2030-2035 roku „lawinowo”:
Tak silny trend wymusi zmniejszenie się popytu. Podaż pozostanie na stabilnym poziomie lub nawet ulegnie zwiększeniu (dziedziczenie mieszkań, domów).
Mniej osób aktywnych zawodowo oznacza mniejszą liczbę potencjalnych nabywców, co może prowadzić do stopniowego obniżania cen nieruchomości. W sytuacji, gdy coraz mniej ludzi stać na zakup mieszkania, sprzedający będą musieli obniżać ceny, aby przyciągnąć kupujących.
Wraz ze starzeniem się społeczeństwa, więcej mieszkań będzie trafiać na rynek – zarówno w wyniku dziedziczenia, jak i potrzeby sprzedaży nieruchomości przez seniorów, którzy będą np. przeprowadzać się do mniejszych lokali lub domów opieki. Większa podaż przy malejącym popycie może prowadzić do spadku cen.
Największe spadki cen mogą nastąpić w mniejszych miastach oraz na terenach wiejskich, które już dziś borykają się z problemem odpływu mieszkańców do większych aglomeracji. W takich lokalizacjach brak chętnych do kupna nieruchomości może prowadzić do znacznych obniżek cen. Stabilne ceny mogą pozostać w największych aglomeracjach i miastach satelickich oraz kluczowych ośrodkach turystycznych.
W ostatnich latach inwestycje w nieruchomości miały sens. Teraz zapewnią jedynie stabilność i dywersyfikację kapitału. W kolejnych latach ceny będę spadać (szczególnie po 2030 roku), stabilność cen wystąpi tylko w aglomeracjach i w miejscowościach turystycznych. Zamiast długoterminowych inwestycji w nieruchomości, lepiej wybrać fundusze obligacji lub fundusze akcji dywidendowych (świetnie pracuje np. Goldman Sachs Globalny Spółek Dywidendowych).
Autor Michał Giel
Zajmuje się rynkiem kapitałowym od ponad 20 lat. Pierwsze zebrane doświadczenia pozwoliły mi uczestniczyć w hossie lat 2003-2007. Od 2007 roku współprowadzę Funduszowe.pl, gdzie pierwszym sygnałem była sprzedaż akcji przed historyczną bessą lat 2007-2009. Jestem inwestorem długoterminowym i inwestuję w cyklach hossa/bessa. Wykorzystuję sprawdzone przez lata metody, do których należą cykle, wskaźniki makroekonomiczne, wskaźniki techniczne, czy fale Elliotta. Staram się być elastyczny i realnie oceniać szansę każdej inwestycji. Możesz się ze mną skontaktować, korzystając z adresu e-mail.
Treści Premium (analizy Premium oraz Portfele Funduszowe.pl) są tylko dla naszych Abonentów. Chcesz dostęp?
Czuj się całkowicie bezpiecznie. W ciągu 30 dni możesz zrezygnować i odzyskać cały abonament.
Zaloguj się lub wykup abonament:
Zaloguj się na swoje konto, aby zostawić swój komentarz.