Kiedy skończy się hossa na rynku nieruchomości?

10.03.2020, Kategorie: Nowości, Autor: Michał Giel
Hossa na rynku nieruchomości

Nisko oprocentowane lokaty (realnie przynoszą stratę) i długi marazm na giełdzie, to dobry czas dla rynku nieruchomości. Jak długo ceny nieruchomości mogą być w trendzie wzrostowym i czy tendencja będzie trwała?

Kiedy skończy się hossa na rynku nieruchomości

Ceny nieruchomości w Polsce ustanowiły dołek w 2016 roku i dynamicznie rosną:

Ceny nieruchomości w Polsce

 

W kolejnych miesiącach tendencja powinna zostać utrzymana, bowiem niskie stopy procentowe i ożywienie gospodarcze to optymalne warunki dla nieruchomości.  Rynek nieruchomości lubi okresy wzrostu inflacji w połączeniu z niskimi stopami procentowymi. Ostatni wzrost inflacji w Polsce (według danych GUS w styczniu inflacja wzrosła o 4,4 proc. rok do roku) będzie korzystny dla rynku akcji oraz rynku nieruchomości.

Inflacja a ceny nieruchomości

Środowisko wysokiej inflacji oraz niskich stóp procentowych powoduje, iż lokaty bankowe stają się nieopłacalne (przynoszą straty) a obligacje wchodzą w okres bessy.  Zwiększa się popyt na nieruchomości – już nie tylko w calach mieszkaniowych, ale coraz więcej osób kupuje mieszkania w celach inwestycyjnych. Popyt cały czas jest duży – nie tylko na kupno, ale także na wynajem (popyt jest wzmocniony napływem siły pracowniczej ze wschodu).

Ile trwa bessa?

Ile jeszcze potrwa hossa na rynku nieruchomości? W kolejnych 2-3 latach zgodnie z cykle wejdziemy w okres ożywienia gospodarczego, które w początkowej fazie będzie sprzyjać wzrostowi cen nieruchomości. Warunki będą idealne – tani kredyt (poniżej inflacji) spowoduje coraz większą ilość inwestycji, która będzie kusić coraz to większą ilość osób. Wzrost inflacji jest więc w początkowej fazie dobry dla rynku nieruchomości – do czasu, aż stopy procentowe nie zostaną mocno podniesione.

A ile potrwa hossa na rynku nieruchomości?

Ile może potrwać hossa na rynku nieruchomości? Tak jak w innych dziedzinach finansów, rynek nieruchomości jest uzależniony od dolara i jego 16-letniego cyklu. Zależność nie jest dokładnie skorelowana z rynkiem akcji, aczkolwiek okres hossy na giełdzie (i ożywienia w gospodarce) przekłada się na wzrost wycen nieruchomości. Poprzedni szczyt cen nieruchomości wypadł mniej więcej w 2007 roku (jak szczyt cen akcji):

Ceny mieszkań w 7 dużych  miastach

 

Jeżeli brać po uwagę 16-letni cykl, to hossa na rynku nieruchomości powinna się skończyć gdzieś w okolicach 2022-2023 roku.  Hossa na rynku nieruchomości nigdy nie jest trwała, więc potem czeka nas obniżka cen, która pociągnie ze sobą upadki źle zarządzanych firm deweloperskich.  Są dwa czynniki, które mogą wyprzedzić szczyt hossy na rynku nieruchomości:

Bańka spekulacyjna na spółkach budowlanych i deweloperskich

W pewnym momencie wydaje się, że ceny nieruchomości będą rosnąć stale, dlatego wyceny spółek budownictwa i nieruchomości zyskują znacząco (zaczyna się mania).  Taka mania w poprzednim cyklu zaczęła się w 2006 roku i trwała do połowy 2007 roku. Ekstremalne wyceny jeszcze zostały wzmocnione przez przyznanie Polsce praw do organizacji Mistrzostw Europy w piłce nożnej w 2012 roku). Kto pamięta ten czas to wie, że rosły wszelkie spółki budowlane oraz deweloperskie, w ciągu dnia wzrosty sięgały 20-30%, w skali miesiąca wyceny często podwajały się. Giełdowa mania znów zapewne wyprzedzi szczyt na rynku nieruchomości, dlatego warto obserwować indeksy Wig budownictwo oraz Wig nieruchomości.

Zmiana polityki pieniężnej NBP

Wysoka inflacja sprzyja hossie na rynku nieruchomości, ale do czasu. Gdy rozpoczyna się zmiana polityki pieniężnej (stopy procentowe idą w górę), to kapitał spekulacyjny wycofuje się z rynku nieruchomości. Wyższe stopy procentowe to wyższe raty kredytu, spada również zainteresowanie braniem nowych kredytów pod inwestycje. Jeżeli inflacja rośnie znacząco i NBP musi reagować (tłamsząc ożywienie gospodarcze), to warunki dla cen nieruchomości stają się wyjątkowo niekorzystne. Po kilku miesiącach zaczynają się problemy ze spłatą kredytów, popyt na nowe kredyty dramatycznie spada. Spadają ceny nieruchomości.

Co dalej z nieruchomościami?

Podsumowując – szczytu na rynku nieruchomości można się spodziewać mniej więcej za 2 lata. Ustanowienie szczytu cen nieruchomości powinno być poprzedzone silnym wzrostem cen surowców (które są potrzebne do budowy domów, mieszkań, biur), wzrostem tempa inflacji  oraz  zwyżką wysokości stóp procentowych. W ostatniej fazie bańka spekulacyjna powinna utworzyć się na rynku akcji firm deweloperskich oraz budowlanych (wtedy powstaną dedykowane fundusze rynku nieruchomości i budownictwa, jak w 2007 roku). Mniej więcej wtedy rozpoczną się spektakularne bankructwa przewartościowanych i źle zarządzanych aparthoteli oraz condohoteli.  Ten rynek mocno się skurczy, zostaną tylko dobrze zarządzane projekty.



Zapisz się do naszego newslettera

Akceptuję regulamin